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首尔买房记:北京俩车位换了韩国国会边上一公寓还含俩车位
发表日期:2019-04-07 21:13| 来源 :本站原创 | 点击数:
本文摘要:登录超时,稍后再试 免注册 快速登录 论对房子的热衷,发财国度中似乎只要韩国能够和中国相提并论。当然,韩国人宠爱的城市不多,首推首尔、釜山,近些年才拓展到了世宗以及京畿道临近首尔的区域。 作为房地财产的先行者,韩国的楼市调控和其它发财国度大不

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  论对房子的热衷,发财国度中似乎只要韩国能够和中国相提并论。当然,韩国人宠爱的城市不多,首推首尔、釜山,近些年才拓展到了世宗以及京畿道临近首尔的区域。

  作为房地财产的先行者,韩国的楼市调控和其它发财国度大不不异,其调控作风之彪悍、花腔之繁多,即便中国上演过“九年十调”,与之比拟也相形见绌。

  这么说吧,中国人履历过的、没履历过的调控手段,非论是市场的仍是行政的,韩国根基上都实践过。

  所以,集韩国人万千宠爱于一身的首尔,其楼市的一路演变的汗青大概就会成了中国房产抢手城市的前景展板。

  本文起首是供给一些韩国投资的小常识,再来切磋一个环节问题是:当下被国人寄予厚望的纳税、限购……到底能不克不及控得住房价?

  起首仍是从我此次买房的履历聊起。

  这是一次比去“7-11”购物还简单的买房履历:事先没看,只听伴侣引见了两句便大致决定了。

  在国内,本人租房、买房或者给别人当狗头军师,合计看了不下两百套。坦率地说,即便亲眼看过,还经常各类犯嘀咕,不看就买以往是想也没敢想。

  却是听中介小哥讲了不少别人的传奇——谁谁谁德律风里问了下位置、楼层就下定了如此,登时惊为“土豪”。

  没想到,我倒是跑到人均收入3万美元的国度去体验了做“土豪”的感触感染。

  由于房子前些年只能用来放租,所以2017年领会到项目在汝矣岛——韩国国会地点地,岛上还有LG的总部,晚期SBS、KBS总部也在这里,将来会侧重高端金融办事业,又简单看了一下项目开辟商是谁,便决定了。

  第一次看房已是2019年岁首年月收房的当日。

  收房次要就是挑弊端,除了价钱和税,青岩没挑出什么弊端。伴侣预备了贴纸,挑一个标识表记标帜一处,但无非是有块瓷砖一角缺了一点点,壁纸靠门缝有毛边、壁柜门关上有一点缝之类的,还小家子气地一一摄影,说是开辟商补缀完后好作对比。

  在我看来,这精装房的完成度相当高,三星、LG的当季主打家电,收集已接通,地热、电马桶盖一应俱全,我感觉只需下楼买个锅,添一床被卧就能够过日子了。

  收房当天向物业表达了放租的志愿,然后在我脱手写文章期间,物业来电说,房子曾经租出去了。前后历时两个多礼拜。

  这是一套小户型公寓,并非国人所说的居家室第。当然,在韩国它们通盘被归入“公寓”。和公寓并列的另一大类是别墅。

  合同面积不到70平方米,建筑面积40多方,3平方多的公共面积,套内面积30方不到,还有地下车库大约22平米的车位。

  房子含税总价大约3亿3万万韩元(约合200万人民币),此中税费大约1300万。买卖环节的税费额度较着高于国内首套,但又比国内公寓要低得多。

  若是必然要按照中国尺度算一个单价出来,并不容易,由于过去10年中人民币兑韩元的汇率变更还挺大的。

  简单估算一下,以套内面积计较,差不多6万4一平。按照中国以建筑面积算,差不多4万3。还有,车位就当是免费送的了。怎样首尔的房子比北京(楼盘)、上海(楼盘)低这么多?这个容后面说。

  持有韩国房产每年都要纳税,一年两次。税按照持有房产总价计较,甭管几套,加到一路按总值交。

  起首要交的不是房产税,而是财富税。财富税是以衡宇地点地审定的尺度房价为准,采纳四级超额累进税。在首尔,若是具有的房产跨越1.5亿韩元(不到100万人民币),超出部门就够得着2.5‰这一档,最高一档是4‰。当然,若是您买的是别墅,那就是单一税率4%。很高!但谁让您是富人呢?

  2018年为了冲击炒房,韩国当局划定了在几个楼市抢手区域,具有两套房及以上要被征收3.2%的分析不动产税,只具有一套但总值跨越18亿也面对2.7%的税。

  韩国最狠的其实是在买卖环节。

  二手房买卖一般要交买卖税、停业税、小我所得税、印花税、契税、教育税等等,按照你衡宇持丰年限、名下房产总值对税率进行加减,最高可去到60%,是不是听起来就很恐怖。

  但即便如斯,韩国仍是人人爱买房。具体缘由我们后面讲。

  此刻来说说房钱报答。

  在韩国收租和中国有很大分歧。

  最大分歧是收租体例。

  第一种是“年契”。一次性收取房租总价三分之一到一半摆布的“房钱”,租期2年。

  乍一听,很多多少钱啊?但对不起,这些钱不是你的,2年后租客退租时,你得一分不少地还给租客。

  当然,两年租期内这笔钱想怎样用随你。你能够炒房,也能够放高利贷,韩国民间高利贷已经很发财的。

  第二种是“月契”,商定押金数额,然后按照押金确定月租,一般租期1年。

  当然,押金越多,月租就越低。由于韩国银行存款利率逐年走低,“月契”变得越来越受业主接待。

  韩国租通俗公寓押金差不多是10个月房租,和国内一般押3个月的做法有很大分歧。

  这套小公寓的出租毛报答率约为4%。韩国物业持有成天职地盘和房产税,还有日常的物业办理费。这套房子不大,所以持有成本大约1%。至于办理费,每平方米20多块人民币,由于租出去了,不需要本人交,所以也没细心问。

  精算一下,出租报答率不到3%,比韩国银行里的一般理财富物要好,能跑赢通胀吧,可是远不如国内。

  所以,若是不是刚需或者投资、避险,投资韩国房产并非最优选择。难怪中国人去韩国炒房的不多。

  首尔不是以高房价著称吗?竟然才4万多一平?据我察看,4万均价的有大把。

  2018年11月的时候,首尔平均房价一平方米大约5万人民币,江南区的均价公然是最贵的,跨越10万。

  如图,若是不挑地段,对房子本身的要求也不那么高,均价3、4万的房子有良多。并且以青岩的买房履历,送了一整套的家电家具、绝对精巧的装修,还有车位,即便比拟中国一线最低的广州(楼盘),都感觉挺良心的。

  首尔房价比来四十年只要过一次大跌,发生在1998年,此后不断处于上升态势。最平稳的当属2008年至2017年这十年。几乎就是房住不炒的典型。

  1986-2017年住房价钱变更率和全国GDP增加率:

  可是在文在寅上台后,房价呈现一波异动,过去一年里抢手地域涨幅在40-100%不等。

  首尔楼市,我小我本来感觉是没什么涨头的。

  韩国经济持久增加,加上首尔根基属于韩国独一的核心,每年有来自全国各地的人涌入,这是两点大利好。

  但韩国生齿出生率全球倒数第二,生齿增加后继乏力,有钱人天天想着移民美国,中产也会忙着往中国、东南亚寻找机遇……这么多年下来,房地产能维持住平稳增加不下滑,就曾经不错了。

  以青岩的察看来看,韩国比来十年阶级分化在加快,虽然人均国民收入2018岁暮曾经跨越3万美元,但韩国出名经济学家张夏成称其为“三无增加”,就是无就业、无工资、无分派式增加。所以,通俗人的获得感并不强。

  韩国经济命脉控制在几个大企业、财团手中,一旦经济增加疲软,通俗人遭到的影响最大,不少人也会有投资房产才能保值的设法。这大概是比来这一轮暴涨的缘由。

  不外,限购、限售、限贷加上重税,对韩国楼市调控结果还比力较着。表此刻:

  其一,除了个体大抢手,首尔房价全体平稳;

  其二,避免了泡沫化,几回大金融危机,韩国房地产根基没遭到大的冲击;

  其三,继首尔之后,世宗、京畿道由于天然或报酬缘由接踵成为新大热之地,分管首尔的房产上涨压力。

  对于首尔可谓反常的“调控”,言论当然是众口一词,可是从结果来看,似乎还行。韩国至今为止从未迸发过恶性地产泡沫,并且只需经济根基面能维持,房地产也还会维持相对平稳的态势。

  听说2018年,年轻人不吃不喝存钱9-12年才能在首尔以均价买到80平方米的房子(套内面积)。并且我们都晓得,韩国年轻人有工为难找的焦炙,三分之一的人只能具有“姑且工”的身份,工资并不高。

  只是在韩国,工作就是残酷的竞技场,房产就是能力的证明。虽然年轻人很是埋怨,但只看9-12年这个时间,估量中国年轻人就爱慕坏了。

  本文首发于微信公家号:海外掘金。文章内容属作者小我概念,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (义务编纂:马金露 HF120)

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