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人口变化是制约房地产走向的根本因素a href=opinion2011-0621
发表日期:2019-05-08 22:13| 来源 :本站原创 | 点击数:
本文摘要:中国日报网动静:英文《中国日报》6月21日评论版头条则章:自美国次贷危机以来,美国房地产市场价钱下跌跨越30%,这不只仅是由于房地产市场泡沫分裂负面效应的短期搅扰,更是意味着美国生齿布局变化对房地产市场需求持久趋向和采办力的影响曾经起头逐渐显露

  中国日报网动静:英文《中国日报》6月21日评论版头条则章:自美国次贷危机以来,美国房地产市场价钱下跌跨越30%,这不只仅是由于房地产市场泡沫分裂负面效应的短期搅扰,更是意味着美国生齿布局变化对房地产市场需求持久趋向和采办力的影响曾经起头逐渐显露。

  美国住房市场的供求关系是通过住房空置率来表现。本年3月份以来,美国居民现实采办能力下降。美国住房空置率持续上升,房地产市场价钱持续下降反映了房地产市场供求失衡压力仍然较大。美国自有住房空置率从2004年的1.8%上升到2008年的2.9%,2009年和2010年均为2.7%,不只远远高于过去房地产市场深度下跌后反弹过程中的自住房空置率的平均程度1.4%,也高于比来十年的平均程度2.2%。租房空置率从2005年的9.6%上升到2009年的10.7%,2010年下降为9.4%,但本年一季度又回升至9.7%。房地产市场的供求失衡导致房价的进一步下跌,尺度普尔的Case-Shiller20个大城市室第价钱指数曾经持续8个月下跌,美国第一季度住房价钱下滑4.2%,创下新的阑珊低点。

  美国房地产市场之所以持续下跌是由于住房市场的“需求饱和”,而“需求饱和”的底子性决定要素是生齿总量和生齿布局的变化,生齿要素对房地产市场会产发展期趋向性的影响。美国房地产周期大约为20年摆布,而这背后与美国的生齿统计纪律的变化互相关注。一方面是生齿总量变化(包罗天然增加率与移民增加率)对住房需求的影响。美国生育率从90年代初起头进入持续的下降通道。生齿普查局发布美国生齿最新数字为3.08亿人。过去十年来美国生齿增加9.7%,为1940年以来的最低增幅。

  当前美国生齿增加次要来自移民及移民的出生率,占添加生齿的82%。外来移民是美国生齿增加的主要要素之一,然而过去十年来的两次经济阑珊使得美国人对移民立场改变进一步降低了海外移民的速度。美国盖瑞·安德森经济研究核心已经的一项研究表白,本世纪初,海外移民的到来,促使首都华盛顿及周边的房地产集中地域的房地产价钱上升13.8%;在弗吉尼亚州北部和马里兰州,在外来移民数量添加113%的同时,房地产价钱上扬了37.5%;而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地域,房地产价钱则呈现了下滑。该研究演讲显示,在外来移民数量下降最多的10个居民区,外来移民生齿平均下降39 %,房地产价钱则平均下降了7.6%。

  而另一方面,生齿布局的变化也决定着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不跨越2,是美国可以或许承受房价的线年代初,美国房价与家庭收入的百分比为1.7-1.8,但到次贷危机之前,美国与家庭收入之比高达6%,而这此中正处青丁壮的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军,并由此持续推高了房价。所谓“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人,他们是美国汗青上人数最多的一代,大约有7700万人,占美国成年人的35%。近几十年来,婴儿潮正处在消吃力最兴旺的25-30岁期间,初度购房志愿春秋段的生齿添加间接推升了美国房价每年上扬20%-30%。

  美国生齿统计局预测,美国的婴儿出生率将持久维持低位,到2030年,美国婴儿潮一代都将跨越65岁,那时近乎20%的美国居民跨越65岁;2050年,这一春秋组的人数还会翻一番,从2008年的3870万增至8850万,生育率的下降和生齿老龄化的加快不只使美国住房总需求呈现较大幅度的下降,也将对住房需求的布局发生新的影响,那些已经推进美国室第市场的繁荣庞大的“大户型”将呈现畅销。

  回首美国半个多世纪的成长,城市化就是以房地财产成长为主要动力的城市扩大化的过程。而老龄化加快将使得人们更情愿选择情况污染小、糊口成本低的郊区栖身,这也意味着半个多世纪以来美国生齿从村落、郊外向大都会区域转移的过程也很可能放缓,因而大户型、城市核心的房价也面对持久下行的压力并进而拖累美国房地产市场的持久走向。

  房地产市场从来没有所谓的“刚需”,“生齿盈利”更不是永世性的增加要素,生齿布局影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”,对于中国亦是如斯。按结合国数据猜测,我国的生齿盈利将在2025年下降到全球平均程度。生齿布局的变化将会改变房地产市场的供给需求布局。估计中国生齿增速将在2015年后进入下降通道,以及2020年60岁以上生齿将达到2.5亿,这个时间段也将是中国房地产供需布局呈现拐点的主要时间窗口。

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